확정일자, 전세권 설정, 임차권등기 — 뭐가 다를까?
보증금을 지키는 세 가지 제도의 차이를 비용·절차·효력으로 비교해드려요.
보증금을 지키는 방법을 찾다 보면 확정일자, 전세권 설정, 임차권등기라는 말이 나와요. 셋 다 "내 보증금을 보호하는 장치"인데, 비용과 절차, 효력이 조금씩 달라요. 상황에 맞는 걸 고를 수 있도록 비교해드릴게요.
한눈에 비교
| 구분 | 확정일자 | 전세권 설정 | 임차권등기 |
|---|---|---|---|
| 비용 | 600원 (거의 무료) | 등록세 등 수십만 원 | 신청 비용 소액 |
| 집주인 동의 | 불필요 | 필요 | 불필요 (법원 명령) |
| 등기부 기재 | 안 됨 | 됨 | 됨 |
| 주로 쓰는 때 | 입주할 때 (기본) | 동의받기 쉬울 때 | 보증금 못 받고 이사할 때 |
1. 확정일자 (가장 기본)
확정일자는 계약서에 "이 날짜에 이 계약이 존재했다"는 것을 공적으로 증명하는 도장이에요. 주민센터나 등기소, 인터넷등기소에서 받을 수 있어요.
- 비용이 600원으로 거의 무료
- 집주인 동의가 필요 없어요
- 전입신고 + 거주와 함께 갖추면 우선변제권이 생겨요
대부분의 임차인에게는 확정일자 + 전입신고가 가장 실용적인 선택이에요.
확정일자만으로는 부족해요
확정일자는 "날짜 증명"일 뿐이에요. 전입신고와 실제 거주가 함께 있어야 우선변제권이 완성돼요. 셋은 세트라고 생각하세요.
2. 전세권 설정 (집주인 동의 필요)
전세권 설정은 등기부등본에 "이 사람이 전세권자다"라고 정식으로 올리는 거예요.
- 등기부에 기재돼서 효력이 강해요
- 거주하지 않아도 효력이 유지돼요 (확정일자와 다른 점)
- 다만 집주인의 동의가 필요하고, 등록 비용이 수십만 원 들어요
집주인이 동의해주는 경우, 또는 실제 거주가 어려운 경우에 살펴볼 수 있어요.
3. 임차권등기 (이사 나갈 때)
임차권등기명령은 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 채로 이사를 나가야 할 때 쓰는 제도예요.
- 법원에 신청하면, 집주인 동의 없이 등기부에 올라가요
- 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지돼요
- 보증금을 못 받은 상태에서 새 집으로 전입신고를 해도 권리가 사라지지 않아요
이사 전에 등기 완료를 확인하세요
임차권등기는 신청만으로 끝나는 게 아니라, 등기부에 실제로 기재가 완료된 뒤 이사하는 게 안전해요. 등기 전에 이사하면 그 사이 권리가 약해질 수 있어요.
어떤 걸 선택할까?
- 입주할 때 → 확정일자 + 전입신고 (기본)
- 집주인이 동의하고 더 강한 보호를 원할 때 → 전세권 설정
- 보증금 못 받고 이사 나가야 할 때 → 임차권등기
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