다주택자 종합부동산세, 미리 살펴볼 포인트
보유 부동산이 여러 채라면 종합부동산세 부담을 미리 비교해보세요. 부부 공동명의·임대사업자 등록 등 살펴볼 점을 정리했어요.
부동산을 여러 채 보유하면 매년 12월에 종합부동산세 (종부세) 고지서가 날아와요. 부담이 적지 않으니 미리 살펴보면 절세할 여지가 있어요.
이 노트는 일반 안내입니다
세금 계산은 부동산 위치·평형·보유 기간·가족 구성에 따라 크게 달라져요. 실제 신고·납부 전에는 세무사 또는 홈택스 모의계산 을 꼭 활용하세요.
종합부동산세란?
매년 6월 1일 기준 으로 개인이 보유한 부동산의 공시가격 합계가 일정 금액을 넘으면 부과되는 국세 예요.
- 재산세 는 시군구가 부과하는 지방세 (모든 부동산 보유자)
- 종부세 는 국세청이 부과하는 국세 (공시가 합계 일정 이상 보유자)
따라서 같은 해에 두 가지 보유세를 내요.
누가 대상이 되나요?
인별 합산 이 기준이에요. 한 사람이 보유한 모든 주택의 공시가격을 더해서 계산해요.
| 보유 형태 | 공제 기준 (2026년 기준) |
|---|---|
| 1주택자 | 공시가 12억원 초과분 부터 |
| 다주택자 (2채 이상) | 공시가 9억원 초과분 부터 |
| 종중·법인 | 별도 기준 |
공시가는 시세보다 낮아요
공시가격은 보통 시세의 6080% 수준이에요. "시세 15억 = 공시가 약 1012억" 정도로 보면 가까워요. 정확한 공시가는 부동산공시가격알리미 에서 확인하세요.
세율 구조
다주택자는 누진세율 이 적용돼요. 공시가 합계가 클수록 비율이 높아져요.
대략적인 흐름 (정확한 세율은 매년 바뀌어요):
- 9억 초과 ~ 12억 — 약 0.5%
- 12억 초과 ~ 25억 — 약 0.7~1.0%
- 25억 초과 — 누진 적용
같은 공시가 합계라도 조정대상지역 보유 여부 에 따라 세율이 달라질 수 있어요.
살펴볼 절세 포인트
1. 부부 공동명의
부부가 각각 50%씩 명의를 나누면 인별 합산 기준으로 둘 다 공제 받을 수 있어요.
- 단독 명의 1주택 — 12억 초과부터
- 부부 공동 1주택 — 6억 + 6억 = 12억까지 합계 (사실상 비슷하지만, 다주택일 때 효과 ↑)
- 부부 공동 2주택 — 인당 9억 합산. 1인 명의 다주택보다 부담 ↓
명의 변경은 증여세 영향
이미 단독 명의로 산 부동산을 부부 공동으로 바꾸면 증여세 가 발생할 수 있어요. 매수 시점에 미리 결정하는 게 깔끔해요.
2. 임대사업자 등록
장기 임대사업자로 등록하면 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있어요. 단:
- 등록 의무 기간 (예: 10년) 동안 임대료 인상 5% 이내
- 의무 기간 전 매도 시 과태료
- 2020년 7.10 대책 이후 등록 요건이 바뀌었으니 국세청 홈택스 또는 세무사 확인 필수
3. 매도 시점 조정
종부세 기준일은 6월 1일 이에요. 5월 31일 이전 매도하면 그 해는 종부세 대상에서 빠져요.
- 6/1 직전 매도 — 그 해 종부세 X
- 6/1 직후 매도 — 그 해 종부세 O (1년치 부담)
매도 계획이 있다면 시점을 살짝 조정하는 것만으로도 1년치 종부세를 아낄 수 있어요.
부담 미리 살펴보는 방법
홈택스에서 종부세 모의계산 을 제공해요:
- 홈택스 접속
- 세금모의계산 → 종합부동산세 간이세액계산
- 보유 주택·공시가·지역 입력
- 예상 세액 확인
모의계산은 참고용
실제 세액은 매년 바뀌는 세율·공정시장가액비율에 따라 달라져요. 큰 금액이 걸린 결정은 세무사 상담 을 권장해요.
부핏이 도와드리는 부분
- 부동산 등록 — 보유 부동산을 한곳에서 관리
- 공시가 자동 표시 (곧 오픈) — 등록한 부동산의 최신 공시가
- 만기·납부일 알림 — 12월 종부세 납부 기한 자동 캘린더 등록 (곧 오픈)
관련 노트
- 전세 보증금 보호 (HUG/SGI/HF) — 보증금 관련 세무 고려
- 공실이 길어질 때 — 공실 시기와 종부세 영향
외부 자료
- 국세청 홈택스 — 종부세 신고·모의계산
- 부동산공시가격알리미 — 보유 부동산 공시가 조회
- 국세청 종합부동산세 안내 — 매년 갱신되는 세율·공제 기준